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“超高層樓房”模式退燒

2019-11-20 15:03 | 作者:

摩天大樓開始面臨尷尬的境地。

 

文|傅林林

來源|界面新聞(ID:wowjiemian)

頭圖攝影|鄧攀

 

中國的超高層建筑已經再難現往日的輝煌。

近期,規劃高度曾達到636米的武漢綠地中心因為拖欠工程款而停工,這家以熱衷建造超高層的企業早年在全國走馬圈地,通過捆綁地方政府爭相追逐的摩天大樓,從而獲得其他土地收益,但現在,這樣的擴張策略迎來了嚴峻的考驗。

而更為重要的是,這也讓超高層這一建筑形態以及背后的運作方式再度引起廣泛的討論。

在中國,建立超高層曾經成為各個城市競相追逐的目標,在大量的二三線城市,摩天大樓拔地而起,而隨之帶來的空置率問題,超長的周期,大量的資金投入使得摩天大樓在中國開始面臨尷尬的境地。

另一方面,地方政府已經轉變了發展思路,轉而將重點放在文旅、特色小鎮等新興的產業上,開發商們也應聲而動,紛紛成立文旅集團,投入重金打造相關業務,并通過新的業務獲取土地。而當年如火如荼的超高層也難再獲得政府和開發商的青睞了。

“中華第一樓”停工

近日,網上流傳出一則中建三局集團有限公司(下稱“中建三局”)向綠地控股集團有限公司(下稱“綠地集團”)發出的“工程聯系函”,函件稱武漢綠地中心因欠付巨額工程進度款,已經全面停工。

此次聯系函的題目為“關于項目因業主欠付工程款停工相關事宜”。具體內容為:因業主欠付我司巨額工程進度款,已造成我司資金無法正常周轉,被迫即日起對項目實行全面停工,待業主解決工程款支付事宜后即進行復工。總包將提前通知各分包單位復工日期,如對各分包單位造成不便,敬請諒解。

同時,聯系函被抄送給上海市建設工程監理咨詢有限公司武漢綠地中心監理項目部、總包商務合約部、計劃部以及各分包單位。

根據每日經濟新聞的記者走訪發現,現場仍有吊機在工作,但其他方面則鮮有施工跡象。項目方面的多位工人或者保安人員表示,現在一個單位在收尾,其他都停了。

武漢綠地中心項目位于武昌濱江商務區,于2011年動工。這是綠地在全國的第11個超高層項目,建成后總高度將達636米,將超過中國第一高樓上海中心大廈。

而這一超高層項目一直以來都命運多舛,據中國經營報報道,早在2017年1月14日,武漢綠地中心就被責令停工。同年7月,武漢市城管委再次下發督辦函,要求暫停項目建設,按照航行評估結果要求對施工塔吊等相關設施進行整改,務必使其高度不得超過500米。

11月13日,綠地集團發布該工程的最新進展,武漢綠地中心地下室6層已投入使用;1樓辦公大堂和46樓大堂、武漢綠地中心黨群活動服務中心、武漢城市規劃展廳已投入使用;4樓-62樓辦公區段硬裝基本完成;65樓-85樓正在進行裝修施工;86樓-99樓正在進行主體結構外框施工。2020年底,大樓辦公區段交付;2021年6月,大樓酒店區段交付。

大樓外立面幕墻及燈具安裝施工已達82層(凈高395米),預計明年年中可完工。大屋面99層(凈高467米)鋼結構封頂,樓頂停機坪施工正在快速推進中。

綠地集團在2004年開始嘗試超高層,除了武漢,綠地還在南京、鄭州、大連、長春、西安、濟南、南昌等地布局了超高層項目。截至2017年底,綠地有49棟超高層項目,包括200米以上45棟,400米以上8棟,基本上做到了“凡有二線城市,皆有綠地高層”。

然而超高層項目的周期長,投入的資金量大,這對開發商的現金流考驗非常大。

不過綠地在這方面有著自身的優勢,有業內人士向界面新聞表示:“前期開發成本最小化、政府支持最大化成就了綠地項目的高效益。綠地建造超高層建筑將保留核心物業,并將其余物業出售,形成資金來源;另外綠地集團通過將部分持有物業抵押再融資,保證現金流來源。”

另外,為了便于融資,綠地還打造了龐大的金融體系,包含了金融牌照、產業基金、并購基金、探索資產證券化、基金管理等形式多樣的大宗資產定制和變現方式、第三方資產管理業務、并設立了綠地金融作為金控平臺。

競速超高層

通過超高層拿地能夠行得通還是因為政府對“超高層”概念的青睞。

綠地集團董事長張玉良就曾公開表示:“綠地集團做的是當地政府想做的,而當地企業又做不了,或者不容易做的事情,我們是最懂政府的開發商。”

而前中國房地產研究會人居委員會副主任開彥早年在山東德州發現,當地的管理者們開始焦慮,其他城市都在建城市綜合體,德州也準備建十幾個城市綜合體。

“德州怎么會需要這么多個城市綜合體呢?”開彥曾反問當地官員。他同樣認為,很多城市并不適合建設超高層建筑,既不節能,也會引發新的城市問題。

在21世紀的前十多年中,中國掀起了一場建設超高層的“軍備競賽”,各地也不斷刷新城市的天際線。

突破300米的大連國際貿易中心大廈、北京國貿三期;突破400米的有上海金茂大廈、上海環球金融中心;突破600米的有“上海中心”、廣州新電視塔、深圳平安金融中心、武漢綠地中心等。

而地方政府在政策上也給予超高層支持。

2010年,合肥市房產、規劃、國土、監察四部門聯合發文,為推進節約集約用地試點市建設,鼓勵建設超高層建筑,即單體建筑超過100米的建筑,100米及以上樓層的建筑面積可作為獎勵,不視為違背原有規劃設計條件規定。

南寧為了打造企業總部基地,鼓勵企業建設超高層樓宇,制定《南寧人民政府關于促進超高層建設的意見》,鼓勵興建超過200米以上的建筑。

戴德梁行中國區研究部主管魏東向界面新聞表示:“從不同來源的《世界十大高樓排行榜》中看到,全球前十大高樓中將近有一半都來自中國,究其原因,對于政府而言,超高層的興建不僅可以節約更多的土地資源,而且可以作為城市名片來提高城市影響力,促進城市招商,也是城市發展的重要標志。但超高層同樣也會帶來樓宇安全隱患、空氣污染等問題。對于開發商而言,隨著土地價格的不斷上漲,開發商往往以很高的溢價率拿到地塊,所以開發商更傾向于通過增加樓宇的高度來獲得更多的出租面積從而贏得更高的租金收入,最終確保更高的投資回報率。”

另外,開發商通過建設超高層能夠拿到價格相對較低的土地,也是開發商熱衷建超高層的原因之一。

張玉良曾對外表示:“綠地有些項目的土地成本較低,因為有地方政府的鼓勵政策。”

二三線城市的摩天大樓需要更長的周期去消化,造成了較高的空置,像西安這樣的城市,目前建成與在建的超高層項目超過了30個,而武漢市場人士向界面新聞表示:“為了建設新一線,國家中心城市,武漢未來300到400米的超高層還有一批。”

根據戴德梁行數據顯示,截止2019年三季度,中國寫字樓總建筑面積已高達5800萬平方米,平均空置率為20%,部分二線城市如長沙、重慶、蘇州、天津、無錫和廈門等空置率已高達30%以上,直至2022年,中國仍將有4200萬平方米以上的寫字樓供應投放市場。

魏東表示:“在空置率較高的城市,超高層項目將面臨著建成后較重銷售或出租壓力,一旦發生招商困難引發財政緊縮、前期開發項目時申請的大額貸款無法償還等現象,投資風險將會愈發加大。雖然這些城市的高空置率未必都是由超高層建筑造成的,但不可否認的是,超高層建筑的總體體量巨大,動輒幾十萬平米的項目投放市場需要更長時間的消化周期,如開發商的資金實力難以支撐長期持有,則大多數開發商會選擇將項目散售,而一旦項目散售則項目品質將會在短期內迅速下降。”

退燒與轉型

供應量巨大的超高層也讓地方政府對這一建筑形態進行了限制。

除了武漢綠地中心遭遇限高外,南京江北綠地金融中心和河西金茂項目也傳出限高消息,而去年安徽第一高樓588米的寶能超高層也因為環保問題宣布停建了。蘇州規劃729米的中南中心也處于停工狀態,中南建設之后以4.41億元向公司控股股東中南控股集團有限公司轉讓蘇州中南中心項目的蘇州中南中心投資建設有限公司100%股權。

“超高層概念已經不火了,隨便建棟樓都能是超高層,現在流行‘smart building’”,世邦魏理仕一位研究人員向界面新聞表示。

而隨著房地產政策與市場的變化,地方對產業發展的思路也發生了變化。

在“租售并舉”的政策下,近兩年,各地的長租公寓紛紛崛起,而在“美好生活”的背景下,文旅產業、特色小鎮又成了各地政府發展的重點領域。不過在長租公寓領域頻頻暴雷之后,文旅成為地方政府與開發商的關注重點。

在政策和資本的推動下,全國文旅建設也掀起了一股熱潮。

2018年年初政府工作報告把出境旅游增長作為民生改善的巨大成就,釋放鼓勵消費積極信號,部署推進廁所革命、創建全域旅游示范區、降低國有重點景區門票價格等重點工作,國家、地方文化和旅游部門機構改革順利推進,多部門聯合推動旅游業發展的格局已經形成。

根據文化和旅游部數據中心的最新數據顯示,2018年,國內旅游人數55.39億人次,同比增長10.8%。我國國內旅游人數呈連年上漲趨勢,國內旅游需求增大。2018年旅游總收入5.97萬億元,同比增長10.5%;2018年國內旅游收入為5.13萬億元,年均復合增長率14.38%。2018年全年全國旅游業對GDP的綜合貢獻為9.94萬億元,占GDP總量的11.04%。

在地方,今年5月,湖北省副省長陳安麗在湖北省文化和旅游重大項目現場推進會上指出,要把加快項目建設作為重要抓手,促進文化和旅游融合發展,形成上下聯動、齊抓共管的工作格局,迅速掀起文化旅游項目建設熱潮。

政策的支持也吸引了大量民間資本的進入,2018山西省旅游發展大會期間,全省共簽約35個旅游項目,總金額達1090.93億元,2018年僅11月,全國多個省市陸續簽約文旅項目,包括特色小鎮、主題公園、田園綜合體、營地、康養等多種業態,數量高達24起,總簽約金額超5700億。

地方政府已經從當年對超高層的執著轉變為文旅產業的培養。

而作為開發商也嗅到了其中的機遇,除了華僑城等以文旅著稱的企業,包括融創、恒大、碧桂園等龍頭房企也紛紛布局文旅產業。將13個項目賣給融創的萬達也沒有放棄文旅產業,而是轉變思路建設紅色旅游,在蘭州、延安、廣州、甘肅、大連以及潮州沈陽和天津,以文旅項目為主,計劃投入1600億之多。

不過,文旅依舊是投資量大,建設和運營周期長的產業,開發商在獲取政策支持,拿地賣樓之后,能否將自身的產業打造起來,目前看還沒有真正的標桿,至少叫板迪士尼的企業都沒有超過它。

 

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制作:崔允琰  審校:任穎文

 

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